港区芝浦で JR 九州が建設しているマンション「グランドプレシア芝浦」が敷地の二重利用だとして話題になっています。「敷地の二重利用」とは何なのか、わかりやすく解説します。

※わかりやすく解説することに重点をおいているため詳細までこの記事の記載内容が正確ではありません。特に数字については参考程度に認識頂ければと幸いです。

「グランドプレシア芝浦」新築工事(以降:「新築マンション」と呼びます)は JR 九州が建築主であり、高輪ゲートウェイ駅と田町駅の中間、東京都港区芝浦四丁目で行われています。

近かったので直接訪れてみました。撮影日は 7 月 14 日です。

南側からの写真です。右奥に見えるクレーンの下が新築マンション建設現場です。隣のマンション「グランドパレス田町」(以降:「現存マンション」と呼びます)の「JR 九州やめて　マンション建設」の垂れ幕が目立ちます。

北側からの写真です。中央に見えるクレーンの下、柵の中が新築マンション建設現場です。現存マンションの「JR 九州の賃貸マンション建設は敷地の二重利用につき絶対反対！」の垂れ幕が目立ちます。

新築マンション建設現場に貼ってあった建設計画の表示です。

また、建設業の許可票、建築基準法による確認済の表示があります。

新築マンション建設現場は以前現存マンションが保有していた土地で時間貸し駐車場でした。しかし、36 年前ある企業に売却しました。その際に「駐車場にしか使用してはならない」と口約束をしていたようです。その後、その企業は倒産。何度か転売され、この口約束は忘れ去られてしまったのです。

駐車場では問題なくて、マンションだと問題があると主張しているのはどうしてなのでしょうか。

まず事前知識として建ぺい率及び容積率を簡単に説明します。 建ぺい率とは建物を真上から見た時の面積を土地面積の何%まで使っていいかという決まりです。 容積率とはすべての床面積の合計を土地の何%まで使っていいかという決まりです。

付近の建ぺい率は 60%、容積率が 400%です(港区都市計画情報提供サービスより)。

現場付近の衛星写真を示します。赤色部が現存マンション、黄色部が新築マンションです(線は目安です)。

現存マンションの敷地はおよそ 1580 平方メートル、新築マンションの敷地はおよそ 2200 平方メートルあります。

現存マンションが建設されたときは、駐車場もそのマンションの土地のうちとして扱っていました。つまり、およそ 1580+2200=3780 平方メートルの土地面積をもっていました。

このとき、建ぺい率は 1580÷3780=42% < 60%　となり決まりを満たしています。 また、容積率も細かい数字はわかりませんが地下 2、地上 14 階建てとのことで満たしていると考えられます。

しかし、現存マンションの土地のうち 2200 平方メートルが売られてしまい、新築マンションが建設されることになりました。

そうなると、現存マンションの土地面積は 1580 平方メートルとなります。

このとき、建ぺい率は 1580÷1580=100% > 60%　となり違法建築になってしまいます。 また、容積率も違法となってしまいます。

現存マンションはマンション建設を違法とし、中止するように訴えかけていますが、当の新築マンションはあたかも適法的に見えます。

先程示した写真「建築計画のお知らせ」によると新築マンションの敷地面積が 2197.67 平方メートル、建築面積が 1200 平方メートル、床延べ面積が 12400 平方メートルとなっています。このとき、建ぺい率は 1200÷2197.67=55% < 60% 容積率は 12400÷2197.67=564% < 600% と基準を満たしています。

つまり、新築マンションは適法です。

(容積率が 1.5 倍の 600%にアップしているのは総合設計制度が適用されたと思われるためです)

新築マンションの建設は適法であり、完成後、現存マンションは違法となってしまいます。

このような事態を防ぐ対策としては、マンションの所有者が土地を所有する（他社に売らない）ことが必要だと考えられます。